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去日本买房指南

日本的房产在发达国家中比较便宜,房产交易监管非常完善,买卖双方都有充分的申诉权。日本是国际房地产买家最受欢迎的投资目的地之一。

外国人可以去日本买房吗?

外国人可以在日本购买房地产。

1998年4月改法后,对于外国人(非日本国籍)在日置业的限制已被取消。当外国人在日本购置房产时,没有任何法律限制或与税收有关的差异。无论你的国籍是什么,你住在哪里,以及你是否有居留资格,你都可以购买房地产。然而,居民和非居民所需的文件(主要是确认个人身份的文件)以及在日本银行开立账户的要求,在购买后接收购买资金和缴纳房地产税方面存在着差异。

外国人可以像日本国民一样获得日本房地产权。而且日本很多不动产权都是永久性,就算是外国人拥有的物业,也可以继续由外国人继承。

去日本买房有什么好处?

  • 日本的政治环境非常稳定;产权发生急剧变化的可能性很低。
  • 日本是世界上最安全、最卫生的居住地之一。
  • 与许多发达国家相比,日本的房地产市场是相当稳定的。
  • 对于海外投资者来说,以便宜的价格购买日本的房产是比较容易的。
  • 日本拥有世界上第二大的外汇储备。这将有助于日本在金融危机期间避免货币下跌。
  • 在日本,建筑物和土地的产权都是永久产权。

如何寻找日本物业?

地产经纪及代理

海外买房的过程当中必须要做不少功课,包括了解当地物业市场、物业转让手续、物业买卖的税项及费用,如果打算收租则要留意当地的租金回报、针对租金收入的税项以及租务管理等。但碍于法律和语言上的障碍,一般的文件都是全日文,以及为免与卖家有沟通上的误会等问题,最好都是寻求房地产代理公司的帮助。

日本房地产网站

Best Estate:24小时提供在线服务,包括ZOOM网上看房服务。职员可提供7种语言的服务,包括中文(普通话)。设有Android应用程序。
Real Estate Japan:定期举办有关日本房地产投资的研讨会。搜索引擎的筛选条件包括收益率、车站距离等投资者会特别留意的因素。
Japan Property:传统的房地产网站,搜索引擎的筛选条件包括房产类型、价格范围、卧室数量和最近的地铁/JR车站等。

去日本买房的流程

本文对购买日本房地产并获取产权的程序和流程进行了详细说明。我们建议通过互联网先收集房产信息,但为了考察潜在的房产、签署合同和进行房产交接,至少需要到日本去两次。

#1 寻找日本房地产经纪人

作为外国人去日本买房,日本房地产专业人士的可靠指导可以在很多方面帮助你,包括:

  • 法律安全
  • 文件翻译
  • 有关价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询
  • 协助看房
  • 与卖方的谈判和正式程序

你的第一步应该是咨询代理,并概述你喜欢的位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的房产经纪佣金是3%。

#2 物业搜索和看房

当你对房地产的地点、类型和预算有了固定的目标,房地产经纪/代理去为你寻找合适的楼盘。一个很好的方法是在你想要的街区找到可比较的房产,并了解这些房产的近期价格。

国土交通省的情报网站可以帮助你找到房产交易的可比价格。当地的房地产经纪人也可以是一个宝贵的资源,或者你可以从网上开始,查看价格趋势数据。重要的是尽可能多地去看一看。买房子没有什么比亲眼看到很多不同的房产、不同的布局等让你亲身感受更重要了。

#3 表达购房意向和贷款预批准

购买新公寓或房屋

如果你购买的是新的公寓或房屋,你需要填写一份由开发商或房地产公司编写的购买申请书(購入申込書)。对于新房产,通常会根据收到的申请数量进行抽签,所以请记住,你的购买申请也可能不被接受。

此外,还需要缴纳申请费,通常在20000至100000日元之间,如果你的申请未被接受,将被退回。如果你的申请被接受,这笔钱将被分配到你在执行购买协议时支付的意向金中。

购买二手房

如果你购买的是二手房,你可能需要向卖家提交一份意向书(買付証明書)。使用意向书的原因是告知卖家你正在认真考虑购买该房产。意向书中可能有很多内容,但其真正目的是作为谈判的起点。

支付诚意金/定金

手付金是买方支付给卖方的定金,以证明自己的购买意向。它通常是总购买价格的5-10%,一般来说,在交易完成后,它将被算作总购买价格的一部分。

获得贷款预先批准

在你提交购房意向书的同时,你需要与贷款人沟通,开始贷款预审程序。此时,你将被要求提交以下文件的复印件:

  • 身份证明文件,如护照和当地驾驶执照
  • 最近的健康证明
  • 你的年度税收收据(源泉徴収票)

#4 审查重要事项的解释

重要事项(重要事項説明書)是一份由卖方代理准备的法律披露文件,应该包含任何买方想要知道的所有重要信息,以便能够做出明智的购买决定。

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重要事項説明書

根据日本法律,它是一份书面文件,必须在买方签署购买协议之前交付给买方。解释可以有20到100页长,因此通常需要卖方代理人做大量的工作来完成。解释的原因是通过确保买方在执行具有法律约束力的购买协议之前有足够的信息,来减少买方和卖方之间发生的纠纷数量。

#5 签署购房协议并完成贷款申请

签署购房协议

一旦你对重要事项说明书的内容感到满意,就该签署《购房协议》了。你应确保购买协议包含你与卖方商定的所有事项。

税务考虑

此外,如果你的购房在年中进行,你需要确保卖家承诺支付固定资产税和城市规划税中与卖家当年拥有房产天数相对应的部分。另外,你可以将购买价格折算成这个相同的数额。

印章(印鑑)

为了签署具有法律效力的日本协议,你将需要得到一个印有你名字的日本字样的印章,以及你在当地政府合法登记印章的证据。

支付诚意金的余额

你还需要支付诚意金(或诚意金的余额),作为法律上的对价或交换条件,买方打算与卖方签订有约束力的合同。

完成贷款申请

在执行购房协议时,如果你已经通过了贷款预审程序,并且需要融资来支付全部购买价格,你还需要正式申请贷款。正式的贷款申请过程可能相对艰巨,并占用大量的时间。平均而言,完成一个贷款申请大约需要两个月的时间。

#6 执行贷款文件和进行房产实物检查

当银行完成对你的申请核保并批准你的贷款时,你将不得不签署实际的日语贷款文件。在日本,贷款协议和贷款抵押通常是同一个合同包的一部分(金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約)。贷款的利息通常不会在这一天开始计算,而是在你实际收到贷款收益的时候开始计算。

于此同时这也是对房产进行最后实物检查的时间,以确保一切按计划进行。一旦购买价格的余额支付给卖方,将很难解除交易。

#7 支付剩余购房款并登记业主变更

通常你会有一个与卖家和贷款人代表的正式会议,以完成你的新住宅的购买。

你还需要有一个法律书士(司法書士)在场,该书士已被卖方授权代表他/她进行法律登记变更。司法书士是代表卖方负责完成所有权登记从卖方到买方的法律转移,并代表买方确保房产上没有最后一刻的意外抵押或其他第三方的负担。

#8 接受房产转移和搬入

最后,房产的所有权已经属于你,你就可以搬进去了。不要忘了在搬入房屋后的第二年在日本报税(確定申告),这样你就可以在个人税中获得抵押贷款扣除的好处。

去日本买房收租注意事项

根据2019年的《日本房地产投资市场研究报告》显示,日本的主要区域的预期租金收益率介乎4.3-5.7%之间,其中大阪和东京分别为5%和4.5%。

如果你打算把房屋租出,就要缴纳租金收入税,税率为20.42%。一般而言,外国人业主都会选择委托租务管理公司,负责处理租赁、收租、缴税、租客的迁出及迁入、单位维修等事务。这些公司会代业主收租,扣除开支后,定期存入业主的银行户口。开支一般包括5%的租务管理收费、20.42%的预扣税、公寓管理费和维护费等费用。

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